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O que é um Contrato de Gaveta?

INTRODUÇÃO

Para tratarmos de CONTRATO DE GAVETA é importante esclarecer o que isso significa na prática, quais suas características principais, quais os cuidados que se deve tomar e quais os riscos para o vendedor e para o comprador do imóvel.

Todos esses questionamentos serão trabalhados para que você (comprador ou vendedor) saiba tomar as precauções na transação imobiliária.

É comum vermos incontáveis imóveis sem documentação, tendo no máximo um contrato de gaveta anterior àquela venda que está sendo feita.

Por qual razão isso ocorre?

O principal motivo para isso é o custo e o desconhecimento de quem está envolvido na transação imobiliária.

O custo no que tange a despesas cartorárias (averbações, escritura e registro), retirada das certidões obrigatórias, quitação das despesas de IPTU, existência de pendências fiscais com tributos estaduais e federais, custo com laudêmio (onde existe), custo com o ITBI (em caso de transmissão de imóveis entre vivos) e ITD (no caso de doação ou transmissão por morte), irregularidades na planta do imóvel e o RGI do imóvel (medidas de não coincidem, alteração de marcos, falta de averbações necessárias, entre outros problemas), certidões do comprador e/ou do vendedor com impedimentos para compra e venda do imóvel ou despesas com despachante imobiliário, os quais representam uma relevante despesa no custo total da documentação da transação imobiliária.

E, o desconhecimento a que nos referimos é relativo à crença de achar que para comprar e vender um imóvel (seja qualquer for, apartamento, casa, terreno, loja, shopping, ilha, etc) não são necessárias formalidades e se há formalidades não haveria riscos na transação. Fora isso, há a crença que um imóvel pode ser vendido ou comprado sem observar se quem está comprando pode comprar (não só porque tem o dinheiro em conta) ou quem está vendendo pode vender (não se analisa se a pessoa deu seu imóvel em garantia, se está hipotecado, se há dívidas judiciais que comprometeriam a venda, se execuções na Justiça, se a pessoa possui devedores que precisam receber e essa pessoa está se desfazendo de um bem mesmo devendo, etc), ou até pior, em muitos dos casos quem está vendendo sequer é o real “dono” (proprietário do imóvel), tendo em vista que quase sempre o que a pessoa tem é a posse do imóvel.

Mas você deve estar se perguntando: Tudo bem, mas como eu vou saber quem tem propriedade e quem tem posse? Como vou saber se a documentação está correta (como manda a lei) para permitir que a compra e venda sejam regulares?

Para chegar a essas respostas é salutar distinguir o que seria a posse e o que seria a propriedade.

Qual a diferença?

Em síntese, pode-se dizer que a propriedade seria um direito real, previsto no artigo 1.225, inciso I do Código Civil Brasileiro, em que o titular desse direito poderá usar, gozar, dispor e reivindicar (ou reaver) a coisa (imóvel) sobre a qual recai este direito.

Ou seja, aquele que possui propriedade de um imóvel tem todas as faculdades (ou “privilégios” ou “atributos”) sobre aquele imóvel podendo praticamente fazer tudo com ele (qualquer tipo de negociação imobiliária).

Claro, que a propriedade não é absoluta, podendo existir algumas restrições administrativas. Mas isso será abordado em outra oportunidade. Para esse momento não precisamos aprofundar essa temática.

Já a pessoa que apenas tem a posse de um determinado imóvel não possui todas essas faculdades (ou “privilégios” ou atributos).

Tendo em mente as características já explicadas acima, a fim de facilitar o entendimento do que seria a posse, pode-se dizer que esta ocorre quando o possuidor exerce de fato, de forma plena ou não, alguns dos poderes inerentes à propriedade.

Quem tem a posse não possui todos os direitos que o proprietário tem!

Qual seria a principal diferença, então?

Por não ter todos os privilégios do proprietário de um imóvel, o possuidor não pode dispor do bem. Ele somente pode usar, fruir e reivindicar o bem.

Dispor de um bem é algo inerente ao proprietário, pois só ele pode efetuar em cartório uma doação ou utilizar seu bem como garantia, gravando-se com determinado ônus.

CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE A PROPRIEDADE

Ultrapassada essa introdução cabe esclarecer o que significa cada um desses “atributos” do direito de propriedade. Alguns desses “atributos” são comuns à posse. Sabendo isso, será possível dar a você o melhor auxílio para saber quem pode e quem não pode vender, quem é proprietário mesmo e quem é somente possuidor. Vamos lá! Olhem abaixo o que significa cada um dos privilégios esclarecidos acima:

USAR = seria a faculdade da pessoa se servir do imóvel, dando-o alguma destinação, seja para morar ou trabalhar, por exemplo.

FRUIR = (ou gozo) seria a possibilidade do titular do direito sobre aquele imóvel de extrair os frutos gerados nele, ou seja, como ocorre no caso do proprietário de um imóvel que o tem para locação. Os valores recebidos a esse título seriam os frutos.

DISPOR = seria a possibilidade do titular do imóvel transferir ou alienar o bem, assim como o utilizar como garantia em determinada transação imobiliária (direito de “gravar” o bem, ou seja, averbar no seu registro essa garantia, como o penhor, a hipoteca ou anticrese).

REIVINDICAR = seria a faculdade de ter de volta o bem daquele que injustamente venha possuí-lo ou detê-lo.

Em alguns casos, a propriedade pode não ter todos esses atributos ao mesmo tempo.

Além desses atributos, podemos destacar que os direitos de propriedade possuem características como a publicidade, a oponibilidade erga omnes, a sequela, o direito de preferência e o numerus clausus.

O que isso tem de relevante para você saber quem pode e quem não pode vender e que tipo de venda pode ser registrada em cartório e qual delas somente pode ocorrer por meio de contrato de gaveta? Eu diria que tudo.

Note: a publicidade seria justamente o registro do imóvel no RGI. Ou seja, como os imóveis são adquiridos após o registro do respectivo título aquisitivo junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente, qualquer um que precise saber quem é o “verdadeiro dono” do imóvel basta fazer consulta no cartório do RGI que tenha a competência (ou “atribuição legal”) para ter em sua base (no Livro competente) o cadastro daquele imóvel como todos os dados de sua “vida”. Toda a história do imóvel estará neste cartório, através do documento chamado Certidão de Ônus Reais (ou Certidão do RGI) ou pela Certidão de Inteiro Teor, a depender da necessidade.

E, no que tange à oponibilidade erga omnes pode-se destacar que seria a possibilidade do titular do direito real de propriedade de ter a prerrogativa de opor, a quem quer que seja, o seu direito, o qual recai sobre toda a coletividade (qualquer pessoa que injustamente possua esse imóvel poderá perdê-lo em favor de seu “verdadeiro dono” em decorrência dessa faculdade de oponibilidade).

Essa característica decorre diretamente da publicidade, ou seja, o fato desse imóvel estar devidamente registrado no Cartório do RGI.

Já a característica da sequela seria a possibilidade do proprietário de perseguir o bem com quem quer que esteja de forma ilícita, ou seja, perseguir seu bem para que retorne as suas mãos. Essa possibilidade de perseguir o bem para que retorne para si é manejada por meio judicial, através de uma ação chamada “Ação Reivindicatória”.

E, o direito de preferência seria o privilégio de se obter o pagamento de uma determinada dívida sobre o imóvel como os frutos ou valor de um bem especialmente destinado a sua satisfação na constituição da garantia (ou seja, aquele bem que foi dado como garantia a título de penhor, hipoteca ou anticrese).

Por fim, a característica do numerus clausus decorre do fato de que os direitos reais são taxativamente previstos em lei (artigo 1.225 do Código Civil Brasileiro) ou em qualquer outra lei que venha a determiná-lo. Ou seja, quem tem a propriedade teria a segurança gerada pela lei de que só ela poderia criar direitos reais. O direito do proprietário seria o mais forte e protegido legalmente.

VANTAGENS E RISCOS DO CONTRATO DE GAVETA

Como esclarecido acima, a aquisição da propriedade imobiliária se dá, em regra, por meio do registro do negócio jurídico em cartório. Há outras formas de aquisição da propriedade, mas não será objeto deste trabalho.

Uma vez que a aquisição da propriedade imobiliária se dá por meio do registro (que é um ato solene), através de uma escritura pública (constando na Certidão de Ônus Reais do imóvel), gera-se a publicidade daquele ato e de quem consta como proprietário do imóvel no RGI.

Aliás, é bem conhecido no universo jurídico que “só é dono quem registra”, ou seja, só é dono verdadeiramente – ou seja – proprietário do imóvel, aquele que tem o imóvel registrado em seu nome no cartório do RGI.

O que isso significa?

Significa que para que um imóvel esteja legalizado ele deve estar registrado no cartório competente. E, que cada alteração que ocorra com aquele proprietário durante o exercício deste direito real deve ser informada (averbada) no RGI.

Então por que adquirir por contrato de gaveta?

Bom, a resposta para essa indagação está diretamente ligada a 3 (três) razões principais: i) custos; ii) possibilidade de “passar o imóvel para seu nome” e iii) pressa/afobação desnecessária.

Diante desses aspectos, o que mais leva as pessoas a fazerem contrato de gaveta seria o custo. Como dito no inicio do texto, há custos com o cartório, tributos e custos com o serviço de um profissional. Por isso, o fator pressa/afobação faz a diferença porque parece que fazer de forma regular demora mais. Claro que isso depende de vários fatores, podendo ser bem célere ou mais demorado caso sejam apuradas irregulares no curso da legalização.

Mas você deve estar se perguntando: há alguma “vantagem” em se adquirir um imóvel por contrato de gaveta?

Guardadas as devidas críticas ao que vou dizer, se imagine com uma grande oportunidade de comprar um imóvel, por um preço “bacana” (ótimo custo x benefício), no lugar que você gosta ou ainda para utilizar como investimento. Pois é, agora imagina que na hora que você vai conversar com o dono do imóvel ou a imobiliária ou corretor de imóveis você vem a saber que só é possível comprar por meio de contrato de gaveta. O que você faz?

É claro que depende, nem todo imóvel que só permita ser adquirido naquele momento por contrato de gaveta não pode ser regularizado. Existem incontáveis meios de se fazer isso. Calma, nem tudo está perdido.

Por isso, a vantagem principal seria o custo. Muitas das vezes, o imóvel irregular (sem o RGI correto) é muito mais vantajoso financeiramente. Fora isso, a compra é “menos burocrática”, por não se pagar os impostos (ou seja, não tem que extrair as guias obrigatórias, etc) e custos cartorários necessários naquele momento.

Quanto à solução para regularizar um imóvel que foi adquirido por CONTRATO DE GAVETA a principal seria fazer um levantamento completo de sua situação legal e fiscal, verificar o RGI do imóvel e verificar no nome de quem “parou” as transmissões. Pode-se resolver a transmissão desse imóvel por meio de Usucapião Extrajudicial, também. Fora isso, ainda se pode regularizar um imóvel judicialmente por meio de Ação de Usucapião ou Adjudicação Compulsória em alguns casos.

E tudo isso, visa justamente que o imóvel venha para o nome de quem comprou. Lembra-se o que falei mais acima? Para a lei só é dono quem registra. O registro dá publicidade que aquele imóvel é seu, está no seu nome e ninguém poderá reivindicar que é seu se está no seu nome.

Essa publicidade é importante pelos motivos já citados também (direito de oposição contra todos, direito de sequela, etc.) e também perante terceiros.

O que não se pode perder de mira é que para que o imóvel seja passível de legalização no cartório do RGI, se faz necessária a regularidade dos seus impostos, como estar quite com o IPTU, não ter dívidas fiscais (sejam dívidas municipais, estaduais, federais ou trabalhistas), as partes serem plenamente capazes (não ter impedimento de saúde para manifestarem sua vontade), entre outros aspectos.

Você me pergunta? No caso, por exemplo, de querer vender um imóvel que a pessoa tem a propriedade, bastaria ir ao cartório do RGI para fazer constar esse venda?

R: Não. Antes de ir ao cartório efetuar o registro da compra e venda do imóvel, deve-se observar alguns aspectos: i) fazer o levantamento de todas as certidões obrigatórias por lei; ii) dar entrada e recolher o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) perante o município que esteja inscrito o imóvel; iii) agendar com o cartório do RGI competente uma data para fazer a escritura e o registro; iv) se for pessoa física, levar no dia o RG e o CPF originais e cópias autenticadas, certidão de casamento atualizada se for casado, separado ou divorciado, pacto antenupcial registrado (caso haja), certidão de óbito (se o vendedor for viúvo) e demais documentos, como comprovante de endereço; v) se for pessoa jurídica, levar o cópia do CNPJ extraído do site da Receita Federal, contrato ou estatuto social (com as últimas alterações), CND, certidões de débitos da Receita Federal, RG e CPF e qualificação completa do sócio, diretor ou procurador responsável e, recomenda-se, levar as certidões do responsável, além das certidões da pessoa jurídica; vi) os mesmos documentos anteriores (itens “iv” e “v”) do comprador também; vii) se o imóvel estiver em condomínio, deve-se apresentar certidão de quitação condominial; viii) se o imóvel for rural, deve-se levar a matrícula ou transcrição do imóvel atualizada, as certidões obrigatórias por lei, a certidão de regularidade fiscal de imóvel rural (CCIR), os comprovantes de pagamento do ITR; a declaração do DITR; entre outros documentos que venham a ser necessários para resguardar o comprador e que sejam exigências do cartório do RGI competente.

Um comentário interessante, é que os imóveis de valor menor de 30 (trinta) vezes o salário mínimo atual, não precisam ser levados a registro no cartório do RGI (vide o que diz o artigo 108 do Código Civil Brasileiro).

Por conta dessas razões, é que o CONTRATO DE GAVETA não é a melhor escolha. Se puder, faça o trâmite correto e fique mais tranquilo. Se não tiver outra forma, procure um profissional para analisar essa documentação antes da realização do negócio.

Apenas a título de exemplo, também não se pode transferir um imóvel que tenha um financiamento pendente. Se aquele imóvel está financiado por algum banco (Caixa, Itaú, etc) ou ainda se ele está com financiamento diretamente com a construtora/incorporadora não há possibilidade de se transferir a propriedade para seu nome. Deve-se fazer uma análise antes, de qual seria o melhor caminho e quais termos deve constar nesse contrato de gaveta.

Sendo certo, que no mundo jurídico esse contrato de gaveta pode receber o nome de “promessa de compra e venda” ou “cessão de direitos e obrigações”, entre outras nomenclaturas.

Enfim, tais esclarecimentos têm por finalidade mostrar a todos (pessoas físicas e jurídicas que desejam fazer qualquer negociação imobiliária bem como corretores) que o contrato de gaveta apresenta alguns riscos e devem ser tomadas incontáveis precauções na aquisição do imóvel e preferencialmente, necessita do auxílio de profissionais habilitados e que dominem o assunto.

Ou seja, esses cuidados devem ser tomados na hora de decidir pela compra de um imóvel. Isso porque muitas das vezes a compra de um imóvel é o maior sonho da vida da pessoa, e caso o imóvel esteja irregular, sendo apenas apto a contrato de gaveta, pode haver um grande prejuízo ou até mesmo levar um tempo imensurável para regularizá-lo. Lembrando que o assunto é complexo e possui outras peculiaridades. Esse texto serve de norte para as principais questões envolvendo imóveis.

E, além disso, mesmo que o imóvel esteja irregular é possível manter o negócio jurídico e fazer um contrato de gaveta (seja qual for a modalidade) o mais seguro dentro das condições apresentadas, basta fazer uma boa análise de sua documentação e de suas peculiaridades. Em alguns casos, legaliza-se o imóvel por meio da ação de usucapião ou até mesmo basta fazer a cadeia de posse corretamente para que então chegue o imóvel no seu nome por meio do cartório e demais repartições.

Por fim, no ato da realização de qualquer negócio envolvendo imóveis recomendamos o acompanhamento de um advogado experiente no assunto. Antes de deixar a emoção tomar conta, ainda que seja o imóvel dos seus sonhos ou uma grande oportunidade, deixe sempre a razão falar mais alto. Investigue minuciosamente a transação e faça um negócio seguro. Ainda que seja realizado um contrato de gaveta, procure um profissional e se certifique se tanto você vendedor como você comprador fez uma análise dos riscos e vantagens para adquirir o imóvel desejado.

 

Este conteúdo foi oferecido por:

Raybolt & Zanolla - Sociedade de Advogados

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